Sachverhalt: Herr K. beabsichtigt, eine Immobilie in O., Kroatien, zu kaufen. Fraglich ist, ob ein rechtssicherer Erwerb der Immobilie gewährleistet ist, obwohl Herr K. den Kaufpreis von jedweder dinglichen Sicherung direkt an die Verkäufer zahlen soll; Das Grundstück belastende Zwischenverfügungen sind damit nicht ausgeschlossen. 

Wie wird das Vorstehende in Kroatien gehandhabt? Gibt es ein der Eigentumsverschaffungsvormerkung vergleichbares Recht in Kroatien? Ist zumindest Treuhänderregelung üblich, bis der Eigentumserwerb gesichert ist?

Wann geht in Kroatien das Eigentum auf den Erwerber über, erst mit Eintragung in das Grundbuch oder ggf. bereits mit Kaufvertragsabschluss und Aushändigung der notariellen Quittung? Ab wann ist der Eigentumserwerb zu Gunsten des Herrn K. nach kroatischem Recht gesichert?

Stellungnahme:

Für den Immobilienerwerb in Kroatien sind vor allem das Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima; NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/089, 153/09, 143/12, 152/14 im Weiteren: GEDR), das am 1.1.1997 in Kraft getreten ist und zwischenzeitlich mehrmals geändert wurde – zuletzt durch das Gesetz über die Änderung des Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte (NN 152/14), sowie das Gesetz über die Grundbücher (Zakon o zemljišnjim knjigama NN 63/19, Im Weiteren: GGB), das am 6.7.2019 in Kraft getreten ist, von großer Bedeutung. Zudem sind bezüglich spezieller Grundstücksarten wie landwirtschaftliche Grundstücke, Naturschutzgebiete und Wälder gesonderte Gesetze zu berücksichtigen.

Von der Eigentumserwerbsform ist im vorliegenden Fall der Erwerb auf Grund von Rechtsgeschäften relevant. Die Voraussetzungen dafür sind nach dem GEDR: das Eigentumsrecht des Vorgängers sowie ein gültiges Rechtsgeschäft, dessen Causa der Eigentumserwerb ist. Eine der Voraussetzungen für einen Immobilienkauf ist demnach, dass der Veräußerer der Eigentümer der zum Verkauf stehenden Immobilie ist. In Art. 123, 124 GEDR wird jedoch als Ausnahme von dieser Regel der gutgläubige Erwerb vom Nichtberechtigten geregelt. Damit wird das Vertrauen in Grundbücher geschützt. Danach genießt derjenige, der gutgläubig im Vertrauen in Grundbücher – nicht wissend, dass das, was darin eingetragen ist, dem Stand, der außerhalb des Grundbuches besteht, nicht entspricht, – bezüglich des Rechtserwerbs den Schutz nach dem Gesetz genießt (Art. 123 Abs. 1 GEDR). Das Gesetz stellt klar, dass der Erwerber mit der Eintragung als solcher die Immobilie erwirbt, als ob dies von deren Eigentümer geschieht, wenn der Erwerber – handelnd im Vertrauen in das Grundbuch – dieses gutgläubig von der Person erwirbt, die als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist, obgleich er dies tatsächlich nicht war, so dass dieser Eintrag wegen der Unrichtigkeit der Eintragung nicht gelöscht werden  wird (Art. 124 Abs. 1 GEDR). Die Unrichtigkeit der Eintragung kann mit einer Klage innerhalb einer Frist von drei Jahren nach der Eintragung verfolgt werden, wobei im Falle der ordnungsgemäßen Benachrichtigung über die Eintragung eine Vormerkung beantragt und innerhalb einer kurzen Frist die Klage eingereicht werden muss (Art. 124 Abs. 2 GEDR).

Für den Fall, dass der Verkäufer mehrere Kaufverträge über dieselbe Immobilie abschließt, sieht das GEDR damit grundsätzlich vor, dass das Eigentum die Person erwerben wird, die im guten Glauben als erste die Eintragung im Grundbuch beantragt hat. Sollte keiner der Käufer die Eintragung bewirkt haben, hat derjenige ein stärkeres Recht, dem die Immobilie in den Besitz übertragen wurde.

Das Rechtsgeschäft selbst muss selbstverständlich die allgemeinen Gültigkeitsvoraussetzungen wie Geschäftsfähigkeit, übereinstimmende Willenserklärungen etc. erfüllen und als Mindestinhalt Kaufgegenstand und –preis beinhalten. Zudem sieht Art. 115 Abs. 3 GEDR schriftliche Vertragsform vor. Eine öffentliche Beglaubigung ist nach dem GEDR zwar nicht erforderlich, jedoch ist für die Eintragung ins Grundbuch nach § 57 Abs. 1 GGB eine notarielle Beglaubigung notwendig. 

Die Eintragung im Grundbuch ist für den Eigentumserwerb auf Grund eines Rechtsgeschäfts konstitutiv, Art. 120 Abs. 1 GEDR. Erst dann geht das Eigentum auf den Erwerber über. Das Eigentum an einer Immobilie wird nach Art. 119 Abs. 1 GEDR erst dann erworben, wenn auf Grund einer rechtsgültigen Willenserklärung des bisherigen Eigentümers, die darauf gerichtet ist, dass sein Eigentum auf den Erwerber übergeht, die entsprechende Eintragung im Grundbuch durchgeführt wird (clausula intabulandi).

Der bisherige Eigentümer und Verkäufer ist zwar grundsätzlich rechtsgeschäftlich zur Abgabe dieser Erklärung, die üblicherweise schon im notariell beglaubigten Vertrag enthalten ist, verpflichtet – jedoch erst, wenn der Kaufpreis entrichtet ist. 

Auch in Kroatien ist möglich, im Grundbuch eine Vormerkung eintragen zu lassen. Dies ist dann angesagt, wenn die einzutragende Urkunde nicht alle Voraussetzungen für die Eintragung des vorgesehenen Rechts, z.B. Eigentums, erfüllt, jedoch die allgemeinen Voraussetzungen für die Grundbuchseintragung bestehen (Art. 61 ff. GGB).

Es ist damit durchaus möglich zu vereinbaren, dass der Käufer bei einer Anzahlung von z.B. 10 % des Kaufpreises Eigentumsverschaffungsvormerkung eintragen lassen darf. Dadurch könnte den Risiken, die z.B. dadurch entstehen würden, dass der Verkäufer nach dem Erhalt des Kaufpreises die Eintragungsbewilligung verweigern sollte, oder der Verkäufer dieselbe Immobilie mehrfach verkauft, entgegengewirkt werden. 

Die Treuhänderregelung ist demgegenüber in Kaufverträgen über Immobilien immer noch nicht üblich. Es wird oft argumentiert, dass eine evtl. einzutragende Vormerkung als Absicherung ausreicht, die Treuhand keine 100 %-ige Sicherheit für den Käufer bietet und das Verfahren der Eintragung in Kroatien relativ kurz dauert, so dass die Vornahme eines Treuhands die Abwicklung nur verteuern und kompliziert machen würde. Dies bedeutet nicht, dass diese Art von Absicherung nicht möglich wäre. Sie hängt davon ab, ob ein notweniges Maß an Vertrauen zwischen allen Akteuren (Notar, Käufer und Verkäufer) besteht und alle damit einverstanden sind. Nach kroatischem Recht findet bei der Beurkundung grundsätzlich keine eingehende Beratung der Vertragsparteien durch den Notar statt. Es empfiehlt sich deswegen, bei jedem Immobilienkauf die fachliche Unterstützung eines versierten Anwalts in Anspruch zu nehmen.

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