Die Vermietung von Geschäftsräumen birgt häufig zahlreiche Risiken. Es empfiehlt sich daher, vor Abschluss eines Mietvertrages eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen. Wer Gewerberäume mieten möchte, hat in der Regel eine langfristige Perspektive im Auge und benötigt daher Sicherheit bei der Suche nach Gewerberäumen.
Unsere Beratung umfasst alle Aspekte der Vertragsanbahnung, des Vorvertrags und des Vertragsabschlusses. Auch in Fragen der Untervermietung, des Parteiwechsels, des Nutzungszwecks, der Betriebspflicht oder des Konkurrenzschutzes im Gewerbemietvertrag sind wir erfahren. Auch bei Fragen zur Vertragsverlängerung, Mieterhöhung, Nebenkostenabrechnung oder Kaution und Sicherheitsleistung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Als Wirtschaftskanzlei zeichnet sich die Rechtsanwaltskanzlei Barac durch eine herausragende Expertise im Bereich des Immobilienrechts und Immobilienwirtschaftsrechts aus. Die Rechtsanwaltskanzlei Barac berät bundesweit und international, unterstützt Unternehmen, gewerbliche Investoren sowie Privatpersonen in sämtlichen rechtlichen Belangen rund um das Thema Immobilien. Zu unseren Schwerpunkten zählen insbesondere das Grundstücksrecht, Gesellschaftsrecht, Finanzierungsrecht, Gewerbemietrecht sowie Erbrecht.
Der Mieter einer Gewerbeimmobilie ist im Gegensatz zum Wohnraummietrecht weniger geschützt und hat weniger Rechte. Die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches beziehen sich nicht auf Wohnraum, um den Mietpreis für Mietverhältnisse in Gewerberäumen festzulegen. Es ist nicht möglich, den Schutz vor Räumung aus dem Wohnraummietrecht auf das Gewerbemietrecht anzuwenden.
Da die meisten Schutzbestimmungen für Mieter von Wohnraum nicht für die Miete von Gewerberäumen gelten, ist es für den Mieter besonders wichtig, den Gewerbemietvertrag vertraglich zu gestalten, um eine ausreichende Absicherung für die Miete zu gewährleisten.
Zur Vermeidung von Kündigungsrechten ist es wichtig, dass der Mieter von Gewerberäumen einen schriftlichen Gewerbemietvertrag abschließt. Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 126 BGB, 550 BGB, 578 BGB) abgeschlossen werden. Wird dies nicht beachtet, gilt der Vertrag als Mietvertrag mit unbestimmter Kündigungsfrist.
Ein Gewerbemietvertrag muss alle wesentlichen Vertragsbedingungen enthalten, um die Schriftform zu wahren. Dazu gehören unbedingt die Beschaffenheit des Mietobjekts, die Vertragsdauer, die Höhe des Mietzinses und alle damit verbundenen Geld- und Sachleistungen. Bei Vertragsänderungen ist die Schriftform unbedingt einzuhalten.
Heutzutage wird häufig auch eine Mischnutzung von Objekten praktiziert. Oft wird in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus ein Gewerbe betrieben, manchmal mit großen Gewerbeflächen oder auch nur vom Schreibtisch aus.
Eine gewerbliche Nutzung setzt voraus, dass der Mieter seine Nutzung ganz oder zumindest teilweise in den Wohnbereich verlagert hat.
Bei der Beurteilung von Mischmietverhältnissen kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt des Mieters liegt. Dabei geht es nicht nur um die Aufteilung der Wohnfläche, sondern um den Hauptzweck des Mietverhältnisses. Je nach Beurteilung wird der Vertrag entweder als Geschäftsraummiete oder als Wohnraummiete eingestuft.
Gewerbemietverträge werden fast immer für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, häufig für 5 oder sogar 10 Jahre. Während dieser Zeit haben weder der Vermieter noch der Mieter ein Kündigungsrecht, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor. Ist keine feste Laufzeit vereinbart, können Mietverträge über Geschäftsräume ohne Angabe von Gründen mit einer Frist gekündigt werden.
Wenn ein Mieter seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht oder nicht vollständig nachkommt, kann eine außerordentliche Kündigung wirksam sein. Selbst wenn der Mieter den geschuldeten Betrag innerhalb einer bestimmten Frist begleicht, reicht dies nicht aus, um ihn vor der Kündigung zu bewahren. Dies ist für den Mieter besonders schwierig, da der Vermieter in diesem Fall die sofortige Rückgabe der Mietsache verlangen kann. Umgekehrt muss der Mieter, der den Mietvertrag kündigt, bis zum Ende der Mietzeit Schadensersatz in Höhe des vereinbarten Mietzinses leisten.
Kündigt der Mieter innerhalb des ersten Jahres fristlos, muss er im schlimmsten Fall die Miete für weitere 4 Jahre zahlen. Kann der Gewerberaum nur zu einem niedrigeren Preis weitervermietet werden, muss der ehemalige Mieter die Differenz bis zum Ende der ursprünglichen Vertragslaufzeit nachzahlen. Auch wenn der neue Gewerbemieter die gleiche Miete zahlt, kann der ehemalige Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn auch er keine Miete zahlt.
Da viele Vorschriften des Wohnraummietrechts im Gewerbemietrecht nicht anwendbar sind und das Gewerbemietrecht im BGB nur eingeschränkt geregelt ist, werden Streitfälle nach den Grundsätzen der Rechtsprechung entschieden.
Dabei kann es um Fragen wie Konkurrenzschutz, Umsatzmiete oder Betriebsverantwortung gehen.
Eine professionelle Vertragsgestaltung ist von großer Bedeutung, da die Regelungen der Rechtsprechung umfangreich und die gesetzlichen Grundlagen sehr begrenzt sind. Ein erfahrener Rechtsanwalt kann ein wichtiger Partner bei der Vorbereitung und dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages sein.
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