Die Rechtsanwaltskanzlei Barac zeichnet sich als international tätige Kanzlei durch eine herausragende Expertise im Immobilienrecht sowohl in Deutschland als auch in Kroatien aus. Die Rechtsanwaltskanzlei Barac berät bundesweit und international und betreut gewerbliche Investoren sowie Privatpersonen in allen rechtlichen Fragen rund um die Immobilie. Zu unseren Schwerpunkten zählen insbesondere das Immobilienrecht, das Gesellschaftsrecht, das Finanzierungsrecht sowie das Erbrecht.
An der Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb in Kroatien wurde in den letzten Jahren viel getan. Die akkurate Führung der Grundbücher/Katasterregister hat erheblich der Rechtssicherheit beigetragen. Allerdings gibt es vereinzelt weiterhin Gefahrpotential in Einzelfällen. Die genaue und fundierte Prüfung und Begleitung des Kaufvorhabens, insbesondere durch Prüfung und Mitgestaltung des Kaufvertrages durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens sind jedenfalls empfehlenswert.
Bis vor kurzem musste der Erwerb von Immobilien durch Ausländer grundsätzlich vom Justizministerium genehmigt werden. Dieses Verfahren ist nun nicht mehr erforderlich. EU-Staatsangehörige benötigen in Kroatien keine Genehmigung des Innenministeriums mehr, um Immobilien zu erwerben. Lediglich in Naturschutzgebieten und auf landwirtschaftlich genutzten Flächen können nur Kroaten Eigentum erwerben. Dabei ist zu beachten, dass entgegen einer weit verbreiteten Meinung Waldflächen nicht zu den eingeschränkten Gebieten gehören.
Eine kroatische Gesellschaft, zum Beispiel eine d.o.o. (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), kann von Personen gegründet werden, die keinen Erwerb als Privatperson beabsichtigen. Der Kauf erfolgt dann über diese „juristische Person“. Nachteile sind jedoch höhere Verwaltungskosten und der Aufwand für die Buchhaltung des d.o.o.-Teilnehmers.
Es ist ratsam, vor dem Erwerb einer Immobilie in Kroatien die Eigentumsverhältnisse durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen, da die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch in der Regel nicht aktualisiert werden. Eine genaue Prüfung der Genehmigungsunterlagen, insbesondere der Bebauungspläne, ist erforderlich, da Schwarzbauten rigoros abgerissen werden.
Besonderes Augenmerk ist auf die Bebaubarkeit zu legen: Seit 2004 gilt die Küstenschutzverordnung, die das Bauen außerhalb geschlossener Ortschaften innerhalb von 70 Metern von der Uferlinie verbietet und bis zu 1.000 Metern strengere Anforderungen stellt.
Auch die Lastenfreiheit des Grundstücks muss geklärt werden. Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt in Abstimmung mit Käufer und Verkäufer aufsetzen zu lassen.
Trotz der Tatsache, dass Privatverträge in Kroatien auch ohne Notar und Anwalt gültig sind, wird davon beim Immobilienkauf abgeraten. Unterschriften und Identität von Käufer und Verkäufer sollten überprüft werden.
Sobald der Kaufpreis bezahlt ist, wird der Vertrag bei Gericht hinterlegt, was eine Auflassungsvormerkung darstellt. Bis zur Eintragung ins Grundbuch, die in Kroatien einige Zeit in Anspruch nehmen kann, muss bei Gericht eine Eigentumsurkunde beantragt werden.
Eine notarielle Beurkundung der vertraglichen Vereinbarung ist nach kroatischem und deutschem Recht erforderlich, damit der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen werden kann.
Für den Erwerb von Immobilien gelten für Ausländer, unabhängig davon, ob sie EU-Bürger sind oder nicht, keine besonderen Vorschriften.
Beim Kauf einer Immobilie in Kroatien können zusätzliche Kosten anfallen. Hier sind die wichtigsten Ausgaben im Überblick:
- Grunderwerbsteuer: 3 % des Kaufpreises.
- Erstellung des Kaufvertrages durch einen Rechtsanwalt, notarielle Beurkundung und Eintragung des neuen Eigentümers ins örtliche Grundbuch: etwa 2% des vereinbarten Kaufpreises.
- Übersetzung des Kaufvertrages ins Deutsche durch ein gerichtlich zugelassenes Übersetzungsbüro: nach Aufwand.
- Neukategorisierung von Immobilien für die Vermietung: 500 €.
- Ummeldung und Ablesen von Zählerständen: 500 €.
- Beantragung der kroatischen Steuernummer (OIB): 500 €.
Die angegebenen Preise verstehen sich zuzüglich der kroatischen Mehrwertsteuer (PDV) von derzeit 25 % und werden direkt vom Partner vor Ort abgerechnet.
Der Käufer trägt die Kosten und das Währungsrisiko für die Umrechnung des Kaufpreises von Euro in Kuna, da Zahlungen in Euro im kroatischen Immobilienrecht in der Regel nicht akzeptiert werden.
Das Internationale Immobilienrecht ist ein komplexes und vielschichtiges Rechtsgebiet, das die rechtlichen Aspekte von Immobilientransaktionen und -investitionen über nationale Grenzen hinweg betrachtet. Es umfasst eine Vielzahl von Themen, darunter Vertragsrecht, Eigentumsrecht, Steuerrecht, Baurecht und Regulierungen, die spezifisch für jedes Land oder jede Region gelten.
Im internationalen Kontext müssen Immobilieninvestoren und -entwickler eine Vielzahl von rechtlichen und regulatorischen Herausforderungen bewältigen, darunter unterschiedliche Rechtssysteme, Vertragsbedingungen, Steuersätze und Zoning-Vorschriften. Eine fundierte Kenntnis der lokalen Gesetze und Gepflogenheiten sowie eine enge Zusammenarbeit mit erfahrenen Rechtsberatern vor Ort sind entscheidend, um erfolgreiche Immobilienprojekte im Ausland zu realisieren.
Die Rechtsanwälte und Fachexperten im Internationalen Immobilienrecht bei der Rechtsanwaltskanzlei Barac verfügen über das erforderliche Fachwissen und die globale Perspektive, um Mandanten bei grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen zu unterstützen. Von der Due Diligence bis zur Vertragsgestaltung und -verhandlung stehen wir unseren Mandanten mit maßgeschneiderten Lösungen und erstklassiger Beratung zur Seite, um sicherzustellen, dass ihre internationalen Immobilienprojekte erfolgreich und rechtlich einwandfrei umgesetzt werden.
Wir bieten umfassende Rechtsberatung für Immobilienkäufe in Kroatien und Montenegro an, um Ihnen einen sicheren und reibungslosen Kauf zu gewährleisten.
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